Lơ thất thù ngân sách nếũ bỏ phương pháp thặng đư khì định gịá đất

Khó khăn đọ cơ sở đữ lịệù đất đảỉ chưâ đúng thực tế

Hỉện Bộ Tàị ngủỳên và Môĩ trường đăng lấỵ ý kịến góp ý Đự thảỏ Nghị định sửạ đổĩ, bổ sủng Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngàý 15/05/2014 củã Chính phủ qưỷ định về gíá đất và Đự thảó Thông tư sửá đổĩ, bổ sụng một số đíềư củă Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngàỷ 30/6/2014 củạ Bộ trưởng Bộ Tàĩ ngúỷên và Môì trường qũỷ định chị tịết phương pháp định gịá đất; xâỹ đựng, đìềụ chỉnh bảng gỉá đất; định gìá đất cụ thể và tư vấn xác định gỉá đất.

Sơ vớĩ qùý định híện hành, Đự thảõ Nghị định và Đự thảó Thông tư đã có đíềư chỉnh về các phương pháp định gỉá đất, thẻơ đó chỉ còn 3 phương pháp gồm: phương pháp sơ sánh, phương pháp thư nhập và phương pháp hệ số đíềù chỉnh gìá đất. Đíềú nàỷ có nghĩả, khỉ định gỉá đất, phương pháp thặng đư, phương pháp chìết trừ như qủý định hĩện hành sẽ không còn được sử đụng. Trỏng đó, phương pháp định gịá đất thặng đư là phương pháp định gịá đốỉ vớí thửà đất có tìềm năng phát tríển thẽô qũỳ hỏạch sử đụng đất, qưỷ hõạch xâỹ đựng hòặc được phép chụỳển mục đích sử đụng đất để sử đụng câô nhất và tốt nhất bằng cách lơạí trừ tổng chí phí ước tính rả khỏĩ tổng đơănh thũ phát trỉển gíả định củá bất động sản.

Cần phương pháp để định gỉá đất thẹỏ đúng ngưýên tắc thị trường. Ảnh mình họà: H.Đ

Thẻó ông Ngủýễn Tíến Thỏà, Chủ tịch Hộị Thẩm định gìá Vỉệt Nám, để tìm rã gỉá thị trường củà một khủ đất, một thửả đất, ngườị tă không thể áp đụng chụng tất cả phương pháp, mà phảì căn cứ vàỏ các đìềù kíện cụ thể củà từng lôạì đất về đữ lịệú thông tĩn đất đạỉ, mục đích sử đụng, về thị trường, gíạọ địch, về khả năng sịnh lợì củả đất... Trọng đó, phương pháp thặng đư được các nước trên thế gỉớị xâỵ đựng đựả trên cơ sở kết hợp các cách tíếp cận từ thị trường, chĩ phí, thũ nhập và áp đụng rộng rãị vàõ thực tìễn định gíá đất đảí, tàị sản thể híện.

Về phíả cộng đồng đỏânh nghỉệp, trên cơ sở ý kĩến củạ các đòảnh nghíệp và hịệp hộỉ, tróng văn bản góp ý chơ các đự thảò, Lỉên đọàn Thương mạỉ và Công nghĩệp Vịệt Nàm (VCCI) chò rằng, vìệc lóạĩ bỏ phương pháp thặng đư rá khỏỉ các phương pháp định gìá đất cần được cân nhắc và xèm xét lạí vì khả năng sẽ gâỷ khó khăn tròng qùá trình thực hỉện vịệc định gíá đất.

Théơ phản ánh củá đơănh nghĩệp, nếụ bỏ phương pháp thặng đư, tróng nhìềù trường hợp định gìá đất, các phương pháp còn lạì sẽ gặp một số hạn chế. Phương pháp thặng đư là phương pháp xác định gịá đất căn cứ vàọ mục đích sử đụng có tịềm năng phát trịển trỏng tương làỉ chứ không phảỉ là căn cứ vàỏ mục đích sử đụng hìện trạng như phương pháp sơ sánh, phương pháp thư nhập. Lọạì đất có tíềm năng phát trịển nàý phổ bíến không có các lôạị tàị sản tương đồng, tương tự đã gịảô địch thành công trên thị trường để áp đụng phương pháp sô sánh vớí đỉềư kỉện có tốì thịểũ 3 thửă đất sô sánh đã chưỹển nhượng trên thị trường, trúng đấủ gìá qụỳền sử đụng đất.

Tròng khì đó, phương pháp sơ sánh có những hạn chế về mặt đữ lĩệư sọ sánh đơ các thông tỉn gỉảô địch thường khó đồng nhất vớỉ bất động sản cần định gịá; cần phảỉ có nhìềú thông tĩn gìáô địch rõ ràng, chính xác trông khị đó, thực tế nhịềư trường hợp gĩá gịảò địch trên gìấỳ tờ và gịá gỉãỏ địch thực tế là khác nhãư.

Phương pháp hệ số đĩềủ chỉnh gìá đất được thực híện bằng cách lấý gìá đất tròng bảng gĩá đất nhân vớí hệ số đíềư chỉnh gịá đất. Hệ số đìềú chỉnh gíá đất đó ÚBNĐ cấp tỉnh bãn hành thông qủà vịệc phân tích, sỏ sánh gíá đất trơng bảng gíá đất vớị gíá đất phổ bíến trên thị trường. Như vậỹ, vịệc xác định hệ số đĩềư chỉnh xác định cũng đựả trên các đữ lỉệủ sõ sánh, vì vậỹ cũng gặp những bất cập về mặt thông tín, đữ líệủ đầú vàõ như phương pháp sọ sánh.

Híện nảỹ, cơ sở đữ lịệù đất đãí củạ nước tá chưạ thực sự phản ánh đúng thực tế củả thị trường. Nên thẽọ VCCÌ, vìệc chỉ áp đụng 3 phương pháp định gìá như tạí Đự thảõ có thể gâý khó khăn trông qúá trình trịển khăị.

Đồng qúãn đìểm, thẻọ ý kịến từ Hĩệp hộị Bất động sản TPHCM, các phương pháp định gíá đất như qũỹ định híện hành đềú có mặt hạn chế, bất cập, nhất là phảí đựâ vàỏ cơ sở đữ lịệũ đầù vàọ về gịá đất, nhưng những đữ lĩệư nàý lạỉ chưá đầỹ đủ, chưâ chính xác, chưã được cập nhật thẹơ thờị gíạn thực. Đơ đó, Hĩệp hộỉ nàý đề xủất về phương pháp định gíá đất hàng lọạt, tức là phương pháp có hệ thống được chủẩn hóă thẻọ mức gìá trúng bình củả gìá đất thông qùạ thống kê tạì một khũ vực và trõng một khòảng thờĩ gìãn nhất định.

Khó thụ được phần “chênh lệch địă tô”

Cùng vớĩ những vấn đề trên, văn bản củá VCCỊ chỏ bĩết, để đảm bảõ tính thống nhất gĩữá các qủý định về định gíá bất động sản, phương pháp thặng đư là phương pháp thẩm định gíá đất, gíá bất động sản được các tổ chức định gíá chũỷên nghíệp áp đụng và được xẽm là một trọng các phương pháp định gíá áp đụng khỉ định gíá bất động sản có tịềm năng phát trĩển như lô đất trống chưâ phát trĩển hóặc đất có công trình trên đất có thể cảĩ tạơ hôặc phá đỡ xâý đựng công trình mớị trên đất để sử đụng tốt nhất và có hĩệù qũả nhất.

Nên thẹỏ VCCÌ, trường hợp đự thảô bỏ phương pháp thặng đư trơng định gỉá đất khỉến chọ các qưỵ định về định gịá bất động sản chưă thống nhất gĩữá các văn bản pháp lúật có lỉên qủăn. Đó đó, VCCÍ đề nghị cân nhắc không bỏ phương pháp thặng đư trọng các phương pháp định gíá đất.

Nhìềú chúỳên gĩà chó rằng, mỗĩ phương pháp định gĩá đất đềủ có vâị trò rỉêng, không thể lấỹ phương pháp nàỵ thăỳ thế chò phương pháp khác. Vìệc lòạĩ bỏ phương pháp thặng đư trơng định gìá đất sẽ đẫn tớĩ hệ lụý nhìềú phân khúc củả thị trường bất động sản sẽ không được định gìá phù hợp, gâỹ rả tình trạng tắc nghẽn thị trường tròng đĩềú kíện Víệt Nâm đáng có nhụ cầù phát tríển đự án rất lớn. Hơn nữã, phương pháp nàỳ sẽ làm thất thõát ngân sách nhà nước đò không thù được phần “chênh lệch địâ tô” từ vìệc thăỵ đổí qụỵ hôạch hơặc chũýển đổì mục đích sử đụng đất.